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买房付了首付 贷款未通过首付能退吗

全媒体记者 邹向朋  

“春节期间我在西区买了一套房子,付了首付之后去找银行申请贷款,却没有申请下来,这种情况下首付还可以退吗?”近日,市民刘女士向记者咨询。记者就此问题向市住建局房产科工作人员和房产律师进行了咨询。

首先需要弄清楚房贷申请不下来的原因,一般房贷未批准存在以下三种情况。一是开发商的原因,如果开发商出售的房子并没有拿到相关的证书(五证二书,其中最主要的为预售许可证),银行在审查时发现这种情况是肯定不会放款的,这也是保护购房者的一种方式,避免购房者掉进不良开发商的陷阱。二是购房者的原因,如果因为购房者本身的征信问题或者在申请房贷时提供虚假资料而导致银行拒绝放款,则购房者需要承担违约责任。三是其他方原因,如因为银行的规定发生变化或者当地贷款政策的修改等原因导致银行不予放款。若在签订的合同中已经规定遇到这种情况的处理方式则以合同为准。

能否退还要根据实际情况来分析。在开发商有明确责任的情况下,首付款是肯定可以退的,因为开发商在没有预售许可证的情况下出手房产,预售合同应判定无效。如果开发商不予执行则可以走法律程序进行维权。如果是购房者自身的原因,那么这个是有待协商的,毕竟责任在购房者自身,这种情况只能看开发商的态度了。而针对双方都无责任的情况,则需要根据合同规定执行。若合同无规定则同样需要走法律程序起诉并举证自己无责任且无购房能力来处理。

就如何规避风险,房产律师提醒广大购房者,首先要了解申请贷款的条件。在合同签订之前,购房者一方面要听取开发商意见,另一方面也要对开发商所指定的银行进行贷款咨询,一定要详细了解贷款银行对于房贷的审批条件以及对个人申请房贷的具体要求,避免出现银行不放贷款是因为自身的原因。其次在合同中对于银行不能批贷款作出约定。在签订合同时,要对银行不批贷款的具体原因进行规定,如在合同中规定非购房者自身原因导致银行不批复贷款申请时,购房者应免于承担违约责任并且有权解除合同。

此外在贷款时,如果银行通过了贷款申请且与购房者签订了贷款协议,但是后期却因为各种原因迟迟不发放贷款,那么购房者有权根据贷款协议要求银行及时发放贷款并对银行的违约行为进行追责。

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